《民法典》在物權(quán)編第十四章設(shè)專章規(guī)定居住權(quán)制度，回應(yīng)了社會大眾對住房利用形式的多元化需求。縱觀《民法典》物權(quán)編第十四章關(guān)于居住權(quán)的法條，僅有六個(gè)條文，規(guī)范密度相對而言仍顯不足，如何以類推適用（參照適用）及目的性限縮填補(bǔ)違反法律規(guī)范計(jì)劃的法律漏洞，將是理論與實(shí)務(wù)的重要課題。

此次《民法典》針對居住權(quán)人是否有權(quán)出租房屋問題采取了限制主義立場，第369條第2句規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”?即除非房屋所有權(quán)人事先授權(quán)或事后追認(rèn)，居住權(quán)人無權(quán)將其享有居住權(quán)的房屋對外出租。那么，隨之而來的問題是，居住權(quán)人違法出租房屋將產(chǎn)生何種法律效果？

對此，本文著重解決如下幾點(diǎn)問題：1 . 居住權(quán)人違法出租房屋是否影響租賃合同的合同效力？2 . 房屋所有權(quán)人是否有權(quán)解除居住權(quán)合同？法律依據(jù)是什么？3 . 就居住權(quán)人違法出租房屋所收取的租金，房屋所有權(quán)人能否要求居住權(quán)人予以返還？4 . 居住權(quán)合同被解除前后，房屋所有權(quán)人、居住權(quán)人、承租人三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系如何？

一、居住權(quán)人違法出租房屋場合租賃合同的效力

示例：

甲與乙簽訂居住權(quán)合同，約定甲在其房屋房之上為乙設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)存續(xù)期間直至乙死亡時(shí)止，合同未約定乙能否將房屋對外出租。居住權(quán)合同簽訂后，甲為乙辦理完畢居住權(quán)設(shè)立登記。乙未經(jīng)甲同意，擅自將房屋租賃給丙，租賃合同約定租期為5年，月租金5000元。

以上案例系居住權(quán)人違法出租房屋的典型情形，需要關(guān)注的問題是，甲能否以乙違反《民法典》第369條第2句的規(guī)定為由，主張乙與丙之間的租賃合同無效？

對于居住權(quán)人違反《民法典》第369條第2句的規(guī)定與承租人所簽訂的租賃合同的合同效力問題，有兩種相反觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“從本條規(guī)定（筆者注：《民法典》第369條）的內(nèi)容來看，其屬于強(qiáng)制性規(guī)范，且影響到相關(guān)行為的效力。因此，違反本條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、繼承居住權(quán)的行為無效，未經(jīng)對方同意擅自將設(shè)立居住權(quán)的住宅出租的行為也無效。”［1］另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“《民法典》第369條任意性規(guī)范確立的推定規(guī)則是不得出租，由此催生經(jīng)所有權(quán)人同意的出租與未經(jīng)同意的出租兩種類型”“未經(jīng)所有權(quán)人同意出租房屋，構(gòu)成對第369條中法定義務(wù)的違反。……在居住權(quán)人與承租人之間，基于合同的相對性，租賃合同仍然有效，但無法履行，對此不知情的承租人有權(quán)向居住權(quán)人主張違約責(zé)任。”［2］

筆者贊同上述第二種認(rèn)定租賃合同有效的觀點(diǎn)，“鑒于居住權(quán)與租賃權(quán)在功能與制度構(gòu)造上具有相似性，對于適用過程中的法律漏洞，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》第467條準(zhǔn)用典型合同中法律評價(jià)最相類似的租賃合同的規(guī)定。”［3］就承租人違法轉(zhuǎn)租場合轉(zhuǎn)租合同效力問題，《民法典》與修改前的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》采取了完全不同的立場。

根據(jù)修改前的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第16條第1款的規(guī)定，出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但未在6個(gè)月內(nèi)提出異議，則對于出租人請求解除合同或“轉(zhuǎn)租合同無效”的請求，法院將不予支持。可見，司法解釋就違法轉(zhuǎn)租采取了轉(zhuǎn)租合同無效的立場。［4］

相反，《民法典》第718條則持轉(zhuǎn)租合同有效的立場，最高人民法院的觀點(diǎn)正確地指出，“與《租賃合同司法解釋》相比較，《民法典》第718條除了按照立法規(guī)范調(diào)整了規(guī)范表達(dá)方式之外，最重要的區(qū)別在于，《民法典》的規(guī)定并未涉及轉(zhuǎn)租合同的法律效力，而僅就出租人同意轉(zhuǎn)租的意思表示推定規(guī)則進(jìn)行了規(guī)定。”“從《民法典》刪除《合同法》第51條規(guī)定，并在第597條規(guī)定了未取得出賣物處分權(quán)的買賣合同并非無效合同的情況下，我們認(rèn)為，無論承租人是否取得出租人同意，其對外簽訂的轉(zhuǎn)租合同均不因出租人未同意而成為轉(zhuǎn)租合同的效力障礙。”［5］

故此，為了避免評價(jià)矛盾，居住權(quán)人違法出租房屋時(shí)租賃合同的法律效力，應(yīng)與承租人違法轉(zhuǎn)租情形下轉(zhuǎn)租合同有效作同一解釋，房屋所有權(quán)人不得以居住權(quán)人未經(jīng)其同意為由，主張居住權(quán)人與承租人簽訂的租賃合同無效。

在上述典型的居住權(quán)人違法出租房屋的情形之外，下列兩類特殊情形下租賃合同的效力需要予以注意：

1）居住權(quán)人經(jīng)房屋所有權(quán)人同意后出租房屋，但租賃合同約定的租賃期限超出其居住權(quán)存續(xù)期限的。如甲為乙設(shè)立一個(gè)為期10年的居住權(quán)，居住權(quán)合同約定乙有權(quán)將房屋對外出租。在乙使用房屋達(dá)8年時(shí)，將房屋出租給丙，租期5年。由于乙的居住權(quán)存續(xù)期間僅剩2年，未經(jīng)甲的同意，乙只能在剩余期限內(nèi)出租房屋，否則超出的3年租約對甲沒有法律約束力（類推適用《民法典》第717條），但不影響乙丙之間的租賃合同效力。

2）居住權(quán)人經(jīng)房屋所有權(quán)人同意出租，租賃合同約定的租期也未超過居住權(quán)存續(xù)期間，但租賃合同履行過程中居住權(quán)人死亡的。例如甲為乙設(shè)立一個(gè)為期10年的居住權(quán)，居住權(quán)合同約定乙方有權(quán)將房屋對外出租。乙在使用房屋達(dá)5年時(shí)，將房屋出租給了丙，租期4年。租約履行滿2年時(shí)，乙因意外去世。

該案例中，居住權(quán)人乙合法出租房屋，但由于居住權(quán)因乙死亡而消滅（《民法典》第370條），剩余2年的租賃合同對甲沒有法律約束力，甲可主張丙向其返還房屋。乙死亡后，乙之繼承人概括繼受乙與丙之間的租賃合同，由于丙向甲返還房屋后，租賃合同因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由而履行不能，乙之繼承人或丙方均可主張司法終止租賃合同（《民法典》第580條第2款）。

二、房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的法律后果

1 .房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同的法律依據(jù)

既然居住權(quán)人違法出租房屋不影響租賃合同的效力，房屋所有權(quán)人自然不得以租賃合同無效為由，要求承租人將房屋返還于居住權(quán)人，但房屋所有權(quán)人能否主張解除居住權(quán)合同呢？解除居住權(quán)合同的法律依據(jù)是什么？

對此，筆者認(rèn)為可類推適用《民法典》第716條第2款，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”在居住權(quán)人違法出租房屋的場合，肯定房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同的權(quán)利。首先，在承租人違法轉(zhuǎn)租場合，《民法典》第716條第2款（原《合同法》第224條第2款）之所以賦予出租人解除租賃合同的權(quán)利，這是因?yàn)椋环矫妫霸谵D(zhuǎn)租的情形下，雖然承租人并不脫離租賃關(guān)系，但出租人可能因此喪失對租賃物的控制，也難以了解第三人對租賃物的使用狀況。因此，擅自轉(zhuǎn)租可能導(dǎo)致對原出租人利益的損害。”；另一方面，“租賃雖然屬于債權(quán)關(guān)系，但出租人和承租人之間也存在人身信賴關(guān)系，出租人往往是經(jīng)過選擇而允許特定的人租賃其物，擅自轉(zhuǎn)租就破壞了此種信賴關(guān)系，使得原租賃關(guān)系存在的基礎(chǔ)受到影響。”［6］

其次，與承租人違法轉(zhuǎn)租類似，房屋所有權(quán)人通過居住權(quán)合同在其房屋之上為他人設(shè)立居住權(quán)，并容忍居住權(quán)人長期占有、使用房屋，往往是出于對居住權(quán)人的信賴。且與出租人對承租人的信賴相比，房屋所有權(quán)人對居住權(quán)人的信賴程度更高。居住權(quán)人違法出租房屋，延長了占有連鎖，造成了多層次之占有關(guān)系，增加了房屋所有權(quán)人請求返還房屋的困難，或房屋毀損的程度，破壞了房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的人身信賴性。

為此，居住權(quán)人違法出租房屋的場合，應(yīng)與承租人違法轉(zhuǎn)租場合作同一評價(jià)，通過類推適用《民法典》第716條第2款之規(guī)定，肯定房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同的權(quán)利。

2. 居住權(quán)合同被解除后的法律后果

房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同后，在房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人之間，將發(fā)生如下幾項(xiàng)法律后果：

1）解除無溯及力。因居住權(quán)合同屬于繼續(xù)性合同，故解除不具有溯及力，對于合同解除之前，房屋所有權(quán)人受領(lǐng)的價(jià)款以及居住權(quán)人受領(lǐng)的房屋使用利益，享有法律上的原因，不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美矡o需相互返還或在無法返還時(shí)償還價(jià)額。但在有償設(shè)立居住權(quán)的情形，若居住權(quán)人一次性向房屋所有權(quán)人支付整個(gè)居住權(quán)存續(xù)期間的價(jià)款，則對于尚未履行的期間所對應(yīng)的價(jià)款，房屋所有權(quán)人負(fù)有返還義務(wù)。

例如，甲與乙約定甲在其房屋之上為乙設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)期限為30年，乙須一次性向甲方支付30萬元價(jià)款。居住權(quán)合同在履行至第10年時(shí)，因乙方違法出租房屋，甲解除居住權(quán)合同。則甲在解除居住權(quán)合同后，應(yīng)向乙返還乙已預(yù)付但尚未履行部分的20萬價(jià)款。

2）居住權(quán)人負(fù)有注銷居住權(quán)登記的義務(wù)。房屋所有權(quán)人行使合同解除權(quán)，屬于居住權(quán)消滅事由之一，居住權(quán)自居住權(quán)合同被解除時(shí)消滅，居住權(quán)人負(fù)有注銷居住權(quán)登記的義務(wù)。

3）返還房屋的義務(wù)。房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同后，居住權(quán)人負(fù)有向房屋所有權(quán)人返還房屋的合同義務(wù)，由于承租人為房屋的無權(quán)的直接占有人，亦負(fù)有向房屋所有權(quán)人返還房屋的義務(wù)，故房屋所有權(quán)人可將居住權(quán)人與承租人作為共同被告，要求共同承擔(dān)返還房屋的義務(wù)。

4）賠償損失或支付違約金。居住權(quán)合同被解除后，因承租人繼續(xù)占用房屋而導(dǎo)致房屋所有權(quán)人無法及時(shí)收回房屋的，屬于居住權(quán)人因違約對房屋所有權(quán)人造成的損害，房屋所有權(quán)人有權(quán)就房屋被占用期間的損失向居住權(quán)人主張違約損害賠償（《民法典》第577條），賠償數(shù)額以房屋被占用期間的市場租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。房屋所有權(quán)人有其他損失的，如造成房屋毀損、房屋所有權(quán)人因收回房屋所支出的費(fèi)用等損失，房屋所有權(quán)人也可向居住權(quán)人主張賠償。若居住權(quán)合同就違法租賃約定違約金的，房屋所有權(quán)人也可以向居住權(quán)人主張支付違約金。

（5）關(guān)于房屋裝飾裝修問題。若居住權(quán)人對房屋進(jìn)行裝飾裝修的，對于裝飾裝修物的恢復(fù)以及殘值損失分擔(dān)問題，可類推適用《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第8條、第9條第（二）項(xiàng)的規(guī)定處理。

需要特別探討的是，就居住權(quán)人違法出租房屋所取得的租金收益，房屋所有權(quán)人能否以居住權(quán)人構(gòu)成權(quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美麨橛桑缶幼?quán)人予以返還？

就權(quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美绾闻袛鄬λ说臋?quán)益構(gòu)成侵害，通說觀點(diǎn)采“權(quán)益歸屬說”，［7］“權(quán)益有一定的利益內(nèi)容，專屬于權(quán)利人，歸其享有，并具排他性”“違反法秩序所定權(quán)益歸屬而取得其利益者，例如無權(quán)處分他人之物致受讓人善意取得，其取得價(jià)金，乃違反財(cái)產(chǎn)法上權(quán)益歸屬秩序，欠缺法律上原因，應(yīng)成立不當(dāng)?shù)美！卑凑丈鲜雠袛鄻?biāo)準(zhǔn)，居住權(quán)人違法出租房屋場合，房屋所有權(quán)人能否就居住權(quán)人所收取的租金主張權(quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美杞Y(jié)合相關(guān)實(shí)體法規(guī)范，先界定已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的房屋的收益權(quán)能歸屬于誰。

就此，本文觀點(diǎn)如下：

首先，在居住權(quán)合同被解除前，已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的房屋的收益權(quán)歸屬于居住權(quán)人。雖然根據(jù)《民法典》第369條第2句的規(guī)定，居住權(quán)人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意不得出租房屋，但在房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同之前，因居住權(quán)人可獨(dú)占、排他地占有使用房屋，房屋所有權(quán)人已然喪失了房屋的使用收益權(quán)能，故居住權(quán)人未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意出租房屋，并未致房屋所有權(quán)人損害，不構(gòu)成權(quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美?/p>

其次，居住權(quán)人違法出租房屋所獲租金收益是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美梢詤⒄粘凶馊诉`法轉(zhuǎn)租場合的處理方式。按照王澤鑒先生的觀點(diǎn)，承租人違法轉(zhuǎn)租的，“出租人對租賃物已無使用收益權(quán)能，故承租人因違法轉(zhuǎn)租而受利益，并未致出租人受損害。若肯定出租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，將使其獲得雙重利益。”“違法轉(zhuǎn)租所涉及的，不是權(quán)益歸屬，而是租賃契約的問題。應(yīng)在租賃契約上求其解決，出租人得終止契約，或請求債務(wù)不履行之損害賠償，以資救濟(jì)。”［8］

我國《民法典》第720條規(guī)定：“在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”?據(jù)此，在出租人解除租賃合同前，承租人有權(quán)收取包括轉(zhuǎn)租租金在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)性收益，出租人無權(quán)以不當(dāng)?shù)美麨橛梢蟪凶馊朔颠€轉(zhuǎn)租期間的租金收益。于居住權(quán)人違法出租房屋場合，就租金是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麊栴}，應(yīng)作出與上述承租人違法轉(zhuǎn)租場合一致的解釋結(jié)論，即居住權(quán)人有權(quán)保有違法出租房屋所得租金收益，房屋所有權(quán)人不得向其主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。

3 .解除權(quán)行使的限制

承租人違法轉(zhuǎn)租的場合，根據(jù)《民法典》第718條“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。”之規(guī)定，出租人的解除權(quán)受到6個(gè)月除斥期間的限制。筆者認(rèn)為，居住權(quán)人違法出租房屋情形下房屋所有權(quán)人行使解除權(quán)也應(yīng)受除斥期間的限制，解釋上應(yīng)類推適用《民法典》第718條的規(guī)定，房屋所有權(quán)人若在知道或應(yīng)當(dāng)知道居住權(quán)人違法出租的6個(gè)月內(nèi)不行使解除權(quán)的，解除權(quán)將會消滅。

三、房屋所有權(quán)人與承租人之間的法律后果

居住權(quán)人將房屋違法出租給他人的，房屋所有權(quán)人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因房屋所有權(quán)人是否行使合同解除權(quán)而有所不同，本文試著分別論述：

1 .房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同的情形

房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同后，居住權(quán)自居住權(quán)合同被解除之日消滅，此后，居住權(quán)人無占有權(quán)源，構(gòu)成無權(quán)占有（無權(quán)間接占有）；承租人雖基于有效的租賃合同占有房屋，但基于合同的相對性，承租人對房屋的占有也具有相對性，雖然承租人相對于居住權(quán)人為有權(quán)占有，但相對于房屋所有權(quán)人則為無權(quán)占有（無權(quán)直接占有）。故房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同后，其有權(quán)向承租人主張如下權(quán)利：

1）房屋所有權(quán)人有權(quán)向承租人行使物權(quán)返還請求權(quán)（《民法典》第235條），請求承租人將房屋返還給自己；

2）合同解除后，相對于房屋所有權(quán)人，承租人繼續(xù)占有房屋構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)向房屋所有權(quán)人支付自居住權(quán)合同解除后至房屋實(shí)際返還之日止的房屋占有使用費(fèi)（類推適用《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第13條）。

2 .房屋所有權(quán)人未解除居住權(quán)合同的情形

頗富理論趣味的是，房屋所有權(quán)人能否在不解除居住權(quán)合同的情況下，要求承租人將房屋返還給居住權(quán)人？對此，須先界定承租人相對于房屋所有權(quán)人是否為有權(quán)占有？

判斷承租人相對于房屋所有權(quán)人是否為有權(quán)占有，須借助占有連鎖（）理論進(jìn)行判斷，占有連鎖涉及所有人、中間人、占有人三方關(guān)系，《德國民法典》第986條第1項(xiàng)第1句規(guī)定：“占有人對所有人有其占有權(quán)利者，得拒絕返還其所有物，占有人之占有權(quán)由于間接占有人而取得者，該間接占有人對所有人有其占有權(quán)利時(shí)，亦同。”

例如，甲將其房屋出租給乙，經(jīng)甲同意，乙將房屋轉(zhuǎn)租給丙，則基于占有連鎖，丙相對于甲為有權(quán)占有。根據(jù)通說觀點(diǎn)，有權(quán)占有之占有連鎖，其成立須具備三個(gè)要件：“其一，中間人對所有人須有合法之占有權(quán)源；其二，占有人須自中間人基于一定法律關(guān)系取得占有之權(quán)利；其三，須中間人得將直接占有移轉(zhuǎn)于他人。”［9］

上述占有連鎖的前兩個(gè)要件較為容易判斷，例如，甲將房屋出售給乙，已交付但未辦理過戶，乙又將房屋轉(zhuǎn)賣給丙并交付。若由于乙或丙未支付購房款，致使甲或乙行使法定解除權(quán)解除購房合同時(shí)，則因分別欠缺占有連鎖的前兩個(gè)要件的原因，丙相對于甲構(gòu)成無權(quán)占有。但判斷占有連鎖的第三個(gè)要件是否具備，需要判斷中間人是否有權(quán)將直接占有移轉(zhuǎn)給他人，例如，“甲出賣某地與乙，業(yè)已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但未交付。若甲再將該地出賣（或出租）給丙，并交付給丙占有。相對于乙，丙占有該地?zé)o正當(dāng)權(quán)源，因?yàn)榧准纫褜⒃撏恋爻鍪塾谝遥⒂梢胰〉闷渌袡?quán)，甲不得再將該地之占有移轉(zhuǎn)于第三人。”［10］

回到上文的設(shè)問，房屋所有權(quán)人在不解除居住權(quán)合同的情形下，因居住權(quán)合同與租賃合同均為有效，已經(jīng)滿足有權(quán)占有之占有連鎖的前兩個(gè)要件，但未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，居住權(quán)人則無權(quán)將房屋出租于他人（《民法典》第369條第2句），故不滿足占有連鎖的第三個(gè)要件。為此，縱然房屋所有權(quán)人不解除居住權(quán)合同，相對于房屋所有權(quán)人，承租人因缺乏占有權(quán)源，構(gòu)成無權(quán)占有。于此，房屋所有權(quán)人在不解除合同的前提下，能否直接要求承租人將房屋返還給自己占有？

依據(jù)《民法典》第235條，房屋所有權(quán)人雖然有權(quán)向無權(quán)占有房屋的承租人行使返還原物請求權(quán)，但由于房屋所有權(quán)人在不解除居住權(quán)合同的情形下，其僅系房屋的間接占有人，故房屋所有權(quán)人僅能要求承租人將房屋返還給居住權(quán)人占有，而無權(quán)主張返還給自己。可見，一方面，房屋所有權(quán)人在不解除居住權(quán)合同的情形下，可維持居住權(quán)合同的繼續(xù)履行；另一方面，通過行使返還原物請求權(quán)要求承租人將房屋交還給居住權(quán)人，也維系了房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的信賴關(guān)系，防止了房屋在承租人占有期間的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

四、居住權(quán)人與承租人之間的法律后果

若房屋所有權(quán)人要求承租人將房屋返還給自己（居住權(quán)合同被解除）或居住權(quán)人（未解除居住權(quán)合同）后，勢必造成租賃合同履行不能，在此情形下，承租人有權(quán)向居住權(quán)人主張如下權(quán)利：

（1）解除租賃合同。承租人向房屋所有權(quán)人或居住權(quán)人返還房屋后，屬于因可歸責(zé)于居住權(quán)人的事由，致使租賃合同無法繼續(xù)履行，根據(jù)《民法典》第563條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，居住權(quán)人構(gòu)成根本違約，承租人有權(quán)解除租賃合同。

（2）賠償損失或違約金。承租人解除租賃合同的同時(shí)，有權(quán)要求出租人賠償其因合同提前解除而遭受的損失，如承租人另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失、裝飾裝修損失等。若租賃合同就居住權(quán)人違法出租房屋導(dǎo)致租賃合同履行障礙約定有違約金條款的，則承租人可向居住權(quán)人主張支付違約金。

但需要注意的是，若承租人明知或應(yīng)知居住權(quán)人租賃房屋未取得房屋所有權(quán)人同意的，根據(jù)《民法典》第592條第2款“當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生有過錯(cuò)的，可以減少相應(yīng)的損失賠償額。”的規(guī)定，亦有與有過失規(guī)則的適用空間，法院可通過認(rèn)定承租人對損失的發(fā)生也有過錯(cuò)，從而適當(dāng)減輕居住權(quán)人的賠償責(zé)任。

結(jié)論

我國對居住權(quán)人對外出租房屋采取限制主義的立法態(tài)度，居住權(quán)人違反《民法典》第369條第2句的規(guī)定違法出租房屋的，應(yīng)類推適用承租人違法轉(zhuǎn)租的相關(guān)規(guī)則予以處理，本文圍繞著房屋所有權(quán)人、居住權(quán)人、承租人三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，得出如下結(jié)論：

1 .居住權(quán)人違反《民法典》第369條第2句的規(guī)定違法出租房屋的，不影響房屋租賃合同的效力。居住權(quán)人經(jīng)房屋所有權(quán)人同意對外出租房屋的，租賃期限超出居住權(quán)人剩余租賃期限或居住權(quán)人意外死亡的，剩余租賃期限或自居住權(quán)人死亡之日起的租賃合同對房屋所有權(quán)人不具有法律約束力。

2 .居住權(quán)人違法對外出租房屋，破壞了房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的信賴關(guān)系，應(yīng)類推適用《民法典》第716條第2款的規(guī)定，賦予房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同的權(quán)利。但房屋所有權(quán)人的解除權(quán)行使受6個(gè)月除斥期間的限制（類推適用《民法典》第718條）。居住權(quán)合同解除后，房屋所有權(quán)人有權(quán)向居住權(quán)人主張注銷居住權(quán)登記、返還房屋、賠償損失或支付違約金等訴訟請求。房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同前，房屋的使用收益權(quán)能歸屬于居住權(quán)人，相對于房屋所有權(quán)人，居住權(quán)人違法出租所收取的租金不構(gòu)成權(quán)益侵害型不當(dāng)?shù)美?/p>

3 .居住權(quán)人違法出租房屋場合，就房屋所有權(quán)人與承租人之間的法律后果，因房屋所有權(quán)人是否解除居住權(quán)合同而異。房屋所有權(quán)人解除居住權(quán)合同的，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求承租人返還房屋、支付房屋占有使用費(fèi)；未解除居住權(quán)合同的，因承租人不符合有權(quán)占有之占有連鎖的要件，相對于房屋所有權(quán)人，承租人構(gòu)成無權(quán)占有，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求承租人將房屋返還于居住權(quán)人。

4 .房屋所有權(quán)人向承租人行使返還請求權(quán)后，租賃合同因可歸責(zé)于居住權(quán)人而履行不能，承租人可根據(jù)《民法典》第563條第（四）項(xiàng)的規(guī)定解除租賃合同，并有權(quán)要求居住權(quán)人承擔(dān)賠償損失或支付違約金的責(zé)任。但承租人明知或應(yīng)知居住權(quán)人未取得房屋所權(quán)人同意即出租房屋的，亦有《民法典》592條第2款與有過失規(guī)則的適用余地，法院可酌情減輕居住權(quán)人的賠償責(zé)任。